Porast potražnje stranaca za nekretninama u Hrvatskoj, znakovit rast cijena hrvatskih nekretnina, pojava investicijskih fondova usmjerenih ulaganjima u nekretnine, oštar kurs u odnosu na bespravnu gradnju, sve češće dvojbe o opravdanosti poticajne stanogradnje i dileme tko i koliko profitira iz nje, samo su neki od razloga koji naglašavaju da se cjelovita problematika nekretnina treba suvislo i smisleno urediti. Od plansko-urbanističke dokumentacije, preko zemljišnih knjiga, pa do porezne sfere, to više što ulaganja u nekretnine, bilo da je riječ o gradnji novih ili prometovanju postojećih, imaju snažne multiplikacijske međusektorske efekte. Ulaganja u području nekretnina snažno se odražavaju na gospodarsku aktivnost drugih gospodarskih grana.

Hrvatski porezni sustav, izravno i neizravno, tretira nekretnine po raznim osnovama. Osim poreza na promet nekretnina i poreza na dodanu vrijednost, nekretnine dotiču i porez na dohodak i porez na dobit. Za očekivati je da bi u jednom uređenom poreznom sustavu, sagledavanjem svih odredbi poreznih propisa koji se tiču nekretnina, bilo moguće iščitati i fiskalne i one druge interese u vezi s izgradnjom novih, te prometovanjem i iznajmljivanjem postojećih nekretnina i shvatiti kakvu generalnu politiku u odnosu na nekretnine vodi zakonodavac. Međusobna nepovezanost i neusklađenost, a ponegdje čak i uzajamna suprotstavljenost efekata pojedinih poreznim mjera u vezi s nekretninama, daju pravo nagađati da ne postoji jasan politički stav što se želi poticati, a što ne. Kad je tako, porezni sustav se rukovodi samo fiskalnim interesom, a po potrebi se na takvu bazu dogradi pokoje uljepšanje koje uživa političku aktualnost.

Dakle, u Hrvatskoj paralelno egzistiraju porez na promet nekretnina i porez na dodanu vrijednost. Porez na promet razrezuje se u slučajevima prometovanja postojećim nekretninama i plaća ga kupac u visini od 5 posto od tržišne vrijednosti kupljene nekretnine. Porez na dodanu vrijednost obračunava se kod prometovanja novoizgrađenim nekretninama. Ova dvojnost je možda i potrebna kao nekakva prijelazna faza, ali i dok je tako, neke stvari bi mogle biti postavljene na logičniji i poticajniji način kako se to radi i u nekim razvijenim zemljama Zapada. Tamo je često obveznik poreza na promet nekretnina prodavatelj, a ne kupac. Porezna obveza se utvrđuje u trenutku prodaje, ali ne dospijeva za plaćanje odmah nego za godinu-dvije. Ako prodavatelj nekretnine u tom razdoblju kupi drugu nekretninu, porezna obveza mu se gasi. Što se ovim postiže, ne treba obrazlagati. Rješenje kojemu nije cilj samo ubiranje fiskalnih prihoda i koje naprosto potiče ulaganje u nekretnine i njihovo prometovanje računajući na druge prateće efekte.

Istodobno, u domeni poreza na dobit i poreza na dohodak postoji niz rješenja vezanih uz nekretnine za koja se ne može kazati da su međusobno usklađena i da tvore homogen sustav. Ako pravna osoba proda nekretninu, bez obzira koliko vremena nakon njezina stjecanja, platit će porez na dobit na razliku između prodajne i kupovne cijene te nekretnine. Fizička, pak, ne. Ako fizička osoba proda nekretninu nakon više od tri godine od stjecanja ili je nekretninu koristila za stanovanje makar i jedan dan, neće platiti nikakav porez na dohodak pa ma kolika na tome bila zarada. Ako fizička osoba proda u roku od pet godina više od tri istovrsne nekretnine, smatrat će se da se bavi djelatnošću i u tom slučaju neće izbjeći plaćanje poreza na dohodak na zaradu od prodaje nekretnine. Ne zaboravimo, pritom je oporezivanje dobiti linearno po stopi od dvadeset posto, a dohotka progresivno po stopi koja od 0 posto ide do čak 45 posto. Kakva je poruka ovoga i što se želi postići, pokušajte zaključiti sami, ali kao da se želi postići što veća inertnost na tržištu nekretnina, umjesto upravo suprotnog.

O uvođenju oporezivanja imovine, a koje će obuhvatiti i nekretnine, za sada nećemo. Zaključimo još jednim isticanjem potrebe da se ova složena i značajna problematika oporezivanja u vezi s nekretninama uredi na kvalitetan, smislen i u svim segmentima sinkroniziran i potpuno jasan način. Na način koji će pored fiskalnih interesa obuhvatiti i sve poticaje i sva ograničenja s ciljem maksimiranja pojedinačnih i ukupnih društvenih gospodarskih interesa.