Jutarnji list: 09. 06. 2006.

EU će reći ne svakom većem ograničenju za strance

Piše: Tina Lakić

Za Hrvatsku je realnije očekivati da bi uz dobru argumentaciju mogla dobiti određeni rok za zadržavanje postojećih ograničenja

Hrvatska barem do rane jeseni ima vremena definirati svoje pregovaračke pozicije za poglavlje Slobode kretanja kapitala. Tu je i pitanje prodaje nekretnina strancima, politički i ekonomski jedno od najosjetljivijih u pregovorima s EU. No, prema podacima koje su pregovarači predstavili članovima Nacionalnog odbora za praženje pregovora, manevarski prostor za odgađanje potpune liberalizacije tržišta nekretnina jako je sužen.

Na trajno ograničavanje prodaje dijela nekretnina strancima Hrvatska vjerojatno uopće ne može računati. To je uspjelo samo Malti i Danskoj te na Aalanskom otočju (Finska). Međutim, i u tim zamljama restriktivne mjere za strance ograničene su.

Tako recimo na Malti, jedinoj koja je u posljednjem krugu proširenja uspjela izboriti takvu odredbu, vikendicu ne može kupiti osoba koja nije na tom otoku boravila barem pet godina, ali to se odnosi i na malteške državljane koji žive izvan Malte. Kad cijena stana prelazi 70 tisuža eura, ili za kuže koje stoje iznad 116,5 tisuža eura, Malta je dužna odobriti kupnju državljanima EU, osim ako je riječ o nekretninama koje imaju povijesni značaj.

I Danska ima posebna pravila za strance kad je u pitanju kupnja kuća za odmor, pa i oni barem pet godina moraju imati boravište u Danskoj. Međutim, Danska to trajno izuzeže od primjene pravila EU nije izborila u pregovorima za članstvo nego ranije, u vrijeme dogovora o ratifikaciji Ugovora iz Maastrichta. Na Aalandskom otočju, koje u sastavu Finske, ima poseban status, pravo stjecanja nekretnina uvjetuje se dozvolom nadležnih otočnih vlasti svima koji nemaju “regionalno državljanstvo”, ali se ta odredba odnosi i na finske državljane koji ne žive na otočju.

Za Hrvatsku je realnije očekivati da bi uz dobru argumentaciju mogla dobiti određeni vremenski rok za zadržavanje postojećih ograničenja za prodaju nekretnina stranim državljanima, jer se dodatna ograničenja nakon početka primjene Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju - ne smiju uvoditi.

Restriktivno zakonodavstvo za stjecanje poljoprivrednog i šumskog zemljišta na razdoblje od 7 do 12 godina uspjele su zadržati Poljska, Slovačka, Češka, Mađarska, Bugarska, Rumunjska, Estonija, Litva i Latvija, dok su petogodišnju odgodu za liberalizaciju tržišta vikendica (“secondary residences”) dobile Poljska, Mađarska, Češka, Rumunjska, Cipar i Bugarska. Slovenija je uspjela izboriti zaštitnu klauzulu koja vrijedi do 2011.

Ulaskom u EU Slovenci su, naime, liberalizirali tržište nekretnina uz klauzulu da u slučaju velikih poremežaja na tržištu mogu ograničiti prodaju. Problem s takvom klauzulom jest što njezino aktiviranje može i ne mora odobriti Europska komisija, od koje Slovenija treba tražiti odobrenje za primjenu ograničenja. Hrvatska još nije odlučila kolika že prijelazna razdoblja tražiti, ali nije realno da že dobiti dulje odgode od onih koje su izborile zemlje u zadnjem krugu proširenja.

Osim prijelaznih razdoblja, za Hrvatsku postoji i načelna mogućnost uvođenja ograničenja koja moraju na jednak način vrijediti i za hrvatske državljane i za državljane ostalih 25 zemalja EU. Ta ograničenja mogu se uvesti radi zaštite nacionalne sigurnosti, javnog reda, javnog zdravlja ili opžeg interesa. Da ni jedan od tih kriterija ne smije biti shvažen doslovno i široko pokazuje primjer Grčke kojoj je 1987.

Europska komisija stopirala odredbu o zabrani kupnje nekretnina strancima u pograničnim područjima te ograničenje zakupa nekretnina za strance tim područjima. Problem je bio što Grčka ima velik broj otoka, pa je takvom odredbom pograničnim područjem postalo više od pedeset posto teritorija. Komisija to nije odobrila uz objašnjenje da ograničenja moraju biti razmjerna cilju koji se želi postiži. Komisija je pokazala da bilo kakva vrsta manipulacije strogim pravilima i kriterijima za uvođenje ograničenja u kupnji nekretnina strancima neće biti tolerirana.

Stranci sada osnuju tvrtku pa kupuju bez problema

U Hrvatskoj stranci mogu kupovati nekretnine na temelju reciprociteta, dakle ako to pravo imaju hrvatski građani u zemljama iz kojih ti stranci dolaze. Takve ugovore Hrvatska ima s Njemačkom, Belgijom,Velikom Britanijom, Francuskom, Nizozemskom i Španjolskom. Procjenjuje se da zbog administrativnih zavrzlama transakcija može potrajati i dvije godine, pa strani državljani pribjegavaju bržoj, ali skupljoj opciji. Osnivaju tvrtke u Hrvatskoj koje onda mogu bez ograničenja kupovati nekretnine. U Hrvatskoj je u posljednjih pet godina strancima prodano oko 3500 nekretnina.